是什么原因让滨江集团左手加杠杆,右手“急刹车”?

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发布时间:2019-01-15 21:37

是什么原因让滨江集团左手加杠杆,右手“急刹车”?

2019-01-16 21:05来源:V房产物业/杠杆/房地产

原标题:是什么原因让滨江集团左手加杠杆,右手“急刹车”?

2018年,滨江集团与千亿目标失之交臂。

这一年,滨江集团广融资、扩土储、增负债、加杠杆,意欲在2018年成功冲刺千亿目标,而到当年11月时,在距离千亿目标只差临门一脚的时候,滨江集团却突然“急刹车”,决定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。

据克而瑞数据显示,2018年,滨江集团实现销售额850亿元,完成千亿目标的85%,成为2018年度未完成销售目标的房企之一。

滨江集团左手加杠杆,右手急刹车,这背后是出于什么原因?

年度销售额未达标

滨江集团起步于山明水秀的杭州,曾以武林壹号、华家池等高端项目闻名于江南,名气仅次于绿城,在浙江房企中排名第二位。但是,由于2018年销售额未达到目标,滨江集团与绿城集团的差距逐渐拉大。2018年,绿城集团的销售额达到1564亿元,是滨江集团销售额的1.84倍。

不仅仅落后于绿城集团,随着中梁控股、祥生地产等中小型浙系房企纷纷达标千亿,滨江集团也丢掉了“浙系第二”的位置,排名从第二位下滑至第四位。

对于销售额未达到目标的原因,滨江集团相关人士在接受新京报记者采访时表示,“2018年公司的销售目标是冲刺千亿,不过2018年年中以后房地产形势发生了比较大的变化,部分城市的走势不明朗。所以,公司在去年11月决定,将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。在规模和项目安全上,选择后者。”

在业内人士看来,这种延迟入市的做法实际上是时间换空间的博弈。而在房地产宏观调控未放松的情况下,延迟入市是否能达到预期效果尚未可知,但是这样的延期在目前来看,却拉缓了滨江集团的销售增速。

同时,为了加快发展速度,滨江集团在2018年加大了拿地力度。据克而瑞《2018年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》榜单统计,滨江集团通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式,在杭州、湖州、温州、温岭等地陆续拿地,全年共斥资约223亿元,新增土地储备172万平方米,拿地金额排名第31位。

由于拿地金额同比2017年上升76.68%,滨江集团面临更大的支付土地款的压力。根据滨江集团发布的第三季度财报显示,2018年前三季度公司经营活动现金流量净额为负102.9亿元,系2018年前三季度公司支付的土地款较多所致。

从投资策略上来看,滨江集团的拿地方向仍然聚焦在长三角,以杭州为核心向周边辐射,其中,2018年,滨江集团在浙江省的拿地金额比例高达95.07%。

扩张加杠杆

2018年是滨江集团“加杠杆”发展的一年。

根据滨江集团发布的第三季度财报显示,截至2018年9月30日,公司负债总额670.01亿元,负债率为79.5%,比2017年同期上升6.76%;同时,有息负债为250.19亿元,净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

对于负债攀升的原因,滨江集团回复称:“滨江集团的有息负债处于行业倒数水平,在房地产行业中相对偏保守,其中,公司2016年底的净负债率为-14%,2017年底为-4%,负债水平极低,故公司从2017年开始采取了适度增加负债。”

滨江集团同时强调:“截至2018年9月30日,有息负债占公司净资产的比率为170%,净负债率仅为118%,仍处于行业较低水平。公司希望将有息负债占公司净资产比例控制在170%以内。”

事实上,从整体来看,2018年,房地产行业净负债率快速攀升,多数房企扩张仍然难逃“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式,这也使得企业财务风险上升。

根据亿翰智库的研究数据,截至2018年上半年,净负债率榜单TOP100房企整体平均净负债率为84.69%,较2017年底的76.61%上升8个百分点。滨江集团的净负债率已经高于平均值,处于较高水平,也大幅超过60%-80%的安全值。

此外,高负债还吞噬着企业的利润空间。根据滨江集团三季报数据,2018年1-9月,公司实现营业收入122.3亿元,同比增长88.4%;归属于上市公司股东的净利润7.1亿元,同比下降35.8%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.8亿元,同比下降12.1%。

对于增收不增利的原因,滨江集团解释:“系上期处置物业子公司股权产生的非经常性损益2.58亿元及报告期有息负债的稳健提升带来财务费用的较大增长所致。”

同时,滨江集团预计,2018年度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比变动幅度在-30%至0%之间。

(End)

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